编辑丨刘伟        审核丨陈静

一、基本案情

2022年2月15日，汪某与郑某签订《房屋租赁协议》，约定汪某向郑某租赁临街商铺用于经营餐馆，租赁期限五年，自2022年2月16日起至2027年2月15日止，租赁费按年交付，第一年租赁费于合同签订之日付清，次年租赁费于第一年租赁期满前一个月付清，之后依此类推，逾期缴纳租赁费的，应按当年租赁费的10%支付违约金。合同签订后，因棚户区改造、道路拓宽建设等原因，导致汪某无法经营。2023年1月初，汪某向郑某交还钥匙并撤出租赁房屋，同时表示自愿赔偿郑某损失，但郑某要求汪某继续支付租赁费，在汪某拒绝的情况下，郑某于2023年3月提起诉讼要求汪某继续缴纳截至2024年2月的房屋租赁费。汪某随后提出反诉，要求解除双方之间的租赁合同。

二、律师说法

本案涉及“合同僵局”情形下违约方的合同解除权问题，主要包括两个方面，一是违约方合同解除权的行使条件，二是此种情形下合同终止日期的认定。

合同解除权在民法上属于形成权，《民法典》对于合同解除分别在第五百六十二条、第五百六十三条规定了协议解除、约定解除和法定解除三种方式。在合同履行出现争议，双方当事人无法就是否解除合同达成一致意见时，守约方可以依据《民法典》第五百六十三条的规定行使法定解除权维护自身合法权益。但现实生活中经常出现类似案例情形的“合同僵局”问题，即合同因各方面的原因已不能继续履行或者不适合继续履行，合同违约方希望解除合同，但守约方却怠于行使解除权，违约方的权益如何得到保障。

最高人民法院于2019年11月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条对此种情形作出了规定，2021年1月1日起施行的《民法典》第五百八十条进一步作出针对性规定，在同时具备主观上非恶意、继续履行合同对违约方显失公平和守约方拒绝解除合同违反诚信原则三项条件的情况下，违约方可通过诉讼或仲裁请求解除合同，人民法院判决和仲裁结构裁决生效之日即为合同终止之日。

三、法条链接

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条  违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

《民法典》第五百八十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。