编辑丨高运智        审核丨陈静

“居者有其屋”，买房是普通人一辈子的大事。耗尽半生积蓄，少则几十万、多则上百万入手一套房，原以为能安享居所，没想到产权过户却成了“无解难题”---这样的糟心事，真实发生在购房者C身上？这起案例给所有买房人提了个醒，尤其是打算购买职工安置房、公有住房的朋友，一定要仔细看完！

2014年，A因经济纠纷，将单位分配的职工安置房以房抵债给了朋友B。2015年12月5日，B与C签订《房屋买卖合同》，将这套房屋以50万元转卖给C,A也在合同上签字确认。此后10余年，C一直居住在这套房子里，但产权过户始终无法办理。眼看着房子产权不属于自己，C满心焦虑：万一单位收回房屋，或是B发生意外，自己岂不是要“房财两空”？走投无路的C只好寻求律师帮助，希望能退房退款。

律师接手后，通过调查令调取了《政府会议纪要》、《职工安置房分配方案》等关键证据，真相浮出水面：案涉房屋是某单位建设的职工安置房，本质为公有住房，产权归某投资开发有限责任公司所有。根据规定，该房屋禁止转让、变相出卖，仅允许职工的父母、子女居住，产权变动需由相关部门统一确定——也就是说，A和B根本没有权利处分这套房子！

核心疑问：

合同有效吗？住10年还能退房？

结合案件事实和法律规定，法院最终给出了明确答案，也为类似情况提供了法律参考：

1. 合同有效，但目的无法实现可解除：A、B与C签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，无欺诈、胁迫等无效情形，因此合同合法有效。但因房屋属于禁止转让的公有住房，无法办理产权过户，导致C“买房过户”的核心合同目的落空，根据相关法律规定，C有权主张解除合同。

2. 合同解除后，双向返还义务：合同解除后，双方需恢复到合同签订前的状态。最终法院判决：确认案涉《房屋买卖合同》有效并解除；B于判决生效后十日内返还C购房款500000元；C在收到全部房款的同时，将房屋腾交给B。

律师提醒

买房避开三大“过户陷阱”

这起案例并非个例，尤其是购买职工安置房、公有住房、二手房等特殊房源时，更容易踩坑。为了让大家“居有定所、产权无忧”，买房前一定要做好以下三点：

1. 先查产权，再签合同。无论房价多诱人，务必先到不动产登记部门核实房屋产权，明确所有权人、是否存在抵押或查封、是否属于禁止转让的房屋（如职工安置房、公有住房、小产权房等），查清这些再签约，能避免绝大多数纠纷。

2. 警惕“以房抵债”的房源。 这类房屋往往产权不清晰、权利人复杂，后续过户风险极高，除非能完全核实产权归属并确保过户可行，否则尽量谨慎购买。

3. 合同必写“过户硬条款”。 签订买卖合同时，必须明确约定过户时间、办理主体、违约责任。比如约定“若因卖方原因导致无法在X日内完成过户，买方有权解除合同，卖方需双倍返还定金并退还全部房款”，用明确约定规避风险。

法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（合同解除后的法律后果）

《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

买房是一辈子的大事，每一步都容不得马虎。尤其是面对职工安置房、公有住房、二手房等特殊房源，一定要擦亮眼睛，查清产权、细化合同，才能真正做到“居有定所、产权无忧”。准备买房的朋友，务必避开陷阱，守住自己的半生积蓄！