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近年来，随着城市建设的发展，国有土地上房屋征收与补偿案件呈群体性、多发性态势，并在行政诉讼案件中，占据了极大比重。本文将通过对相关法律、法规和政策的解读，带领大家了解国有土地上房屋的征收与补偿。

一、征收与补偿依据

1.对国有土地上房屋征收与补偿，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）之规定进行。对于集体土地的征收补偿，应依据《土地管理法》规定的程序和补偿标准进行。

2.对于征收过程中发生的争议处理，则应适用《行政复议法》、《行政诉讼法》、《行政强制法》、《国家赔偿法》及最高人民法院的相关司法解释。

二、征收主体

1.市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作（一般为住建部门）。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位（如街道办事处、征补办等），承担房屋征收与补偿的具体工作。

2.对于市县级人民政府作出的征收决定、补偿决定、限期搬迁决定等不服的，应以市县级人民政府作为复议被申请人或行政诉讼被告。但如对市县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出的行政行为不服的，应以征收部门为复议被申请人或行政诉讼被告。

三、征收与补偿必须以“公共利益”为前提

1.对于公共利益的范围界定，《条例》第八条作出明确规定，即：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2.随着条例的出台与实施，“拆迁”这一概念已经属于历史名词。凡属于为公共利益进行征收与补偿的，即使被征收人不同意征收，政府也可征收决定公告发布后作出补偿决定，并申请人民法院强制执行。

四、征收决定作出的前置条件和程序

1.征收决定应符合“四规划、一计划”。即国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

2.对于征收部门拟定的征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织有关部门进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

3.因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

4.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

5.房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
五、征收补偿方式和补偿项目

1.补偿方式包括货币补偿和产权调换两种方式，政府部门不得剥夺被征收人的选择权。

2.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋的土地、建筑、装饰装修的价值；

（2）因征收房屋产生的搬迁费；

（3）对于被征收人选择产权调换的，应支付临时安置的补偿；

（4）因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿；

（5）市、县级人民政府决定给予被征收人的补助和奖励。

六、被征收人的主体确定

1.原则上，一般以土地、房屋权属证件中载明的不动产登记权利人为被征收人。

2.实践中，如被征收房屋存在买卖、赠与、离婚、继承等情形，导致房屋的实际权利人与登记权利人不符的，在提供相关材料和证据的情况下，征收部门会以实际权利人为被征收人。

七、被征收房屋价值的确定

1、被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、对于评估机构的确定，应依据《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》之规定，由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

3、评估的价值时点为征收决定作出之日，评估标准为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

4、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、补偿决定

1.在征收决定确定的签约期限内，征收部门与被征收人未达成协议或被征收房屋所有权人不明确的，则由市、县级人民政府作出补偿决定。

2.补偿决定应包含补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

3.按照最高人民法院的观点，征收决定作出即生效，故补偿决定无须等征收决定60日的行政复议期或6个月的行政诉讼期满即可做出。

九、补偿决定的强制执行

补偿决定作出后，如被征收人未提起行政复议或行政诉讼，则市、县级人民政府有权依据《行政强制法》和相关司法解释的规定，向人民法院申请强制执行（如被征收人提起行政复议或行政诉讼的，则应根据复议或诉讼结果，审查补偿决定是否被撤销）。

十、对于被征收人已完成签约，但拒绝履行搬迁义务的情形处理

被征收人虽然签订了征收补偿协议，但拒绝履行协议约定，完成搬迁的，市县级人民政府可依据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》，作出限期搬迁决定，并向人民法院申请强制执行，相关期限和程序参照前述补偿决定的强制执行。

国有土地上房屋的征收与补偿，在实践中情形比较复杂，本文限于篇幅，只能做大体解读，被征收人如遇到相关问题需要了解和咨询的，欢迎随时跟我所联系，我所将竭诚为您服务。