编辑丨冯婧        审核丨陈静

一、基本案情

2020年12月，刘某在某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同时，刘某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于刘某一直在外地工作，此房处于无人居住的状态。2021年底，物业公司多次向刘某致电，催收物业服务费，但刘某以未真正入住为由拒不交纳物业费。

2022年12月，物业公司将刘某起诉至人民法院，要求刘某支付欠付的所有物业服务费，并承担近千元的违约金。

二、裁判结果

法院认定业主应按物业服务合同支付物业费。

刘某辩称：其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。

法院经审理后认为，刘某作为业主，物业公司依据双方签订的合同为刘某提供物业服务。因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，刘某应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。

三、律师说法

物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防维护等费用也要正常支出，不会因个体业主将房屋空置而减少这部分必要开支。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人已经按照约定和有关规定提供了服务，那么业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。如果业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；如果合理期限届满业主仍不支付，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。在双方签订物业服务合同后，双方都应当按照合同履行自己的义务。最终法院判决刘某支付从签订物业服务合同之日起至起诉之日期间的物业费。

四、律师提醒

依据前述《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主交纳物业服务费是其基本义务，也即不能免除。但也不代表业主的空置房物业费就不能减少。各地政府对空置房物业服务费的收取规定各不相同。依据《榆林市物业服务收费管理实施细则》（榆政发改发<2023>407号）第十七条第（一）项规定：空置房为连续一个月以上未发生水、电费用的房屋。业主因故不使用房屋的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置房期间的物业服务费按规定收费标准的70%交纳。

可见，对于空置房所在地在榆林市辖区的业主，是可以实现物业服务费按规定收费标准的70%交纳目的的。但前提是必须按照《榆林市物业服务收费管理实施细则》第十七条第（一）项规定程序办理相关手续。